Autorimessa condominiale. A chi spettano i lavori di adeguamento alla normativa antincendio?

Autorimessa condominiale. A chi spettano i lavori di adeguamento alla normativa antincendio?

Il Fatto:

Il Tribunale di Terni ha confermato la pronuncia di primo grado del Giudice di pace di Amelia, che aveva accolto la domanda del Condominio volta alla condanna di una condomina, convenuta in proprio e quale genitore della figlia (e perciò quale usufruttuaria legale dei suoi beni), al pagamento della somma di € 1.603,17. Quota dovuta per i lavori di adeguamento alla normativa antincendio in relazione ai due posti auto spettanti alla minore, coma da delibera assembleare del 25 marzo 2011.

Quanto alla doglianza della condomina che la delibera in questione non avesse indicato il criterio di ripartizione delle spese, e fosse comunque errata per aver suddiviso i lavori di adeguamento alla normativa antincendio dei locali autorimesse fra i soli proprietari dei garage e posti auto, e non invece tra tutti i condomini.

Il Tribunale ha affermato che la spesa deliberata dall’assemblea del 25 marzo 2011 attenesse all’uso ed al godimento delle autorimesse e fosse perciò di competenza dell’usufruttuario ai sensi dell’art. 1004 c.c.

La condomina ricorreva in cassazione sostenendo che la ripartizione delle spese di adeguamento dei locali autorimessa dell’edificio alla normativa antincendio doveva essere effettuata fra tutti i condòmini e non fra i soli proprietari di box e posti auto. Inoltre, trattandosi di lavori di manutenzione straordinaria sono di competenza del nudo proprietario e non dell’usufruttuario.

La corte di cassazione Civile sez. 2 con Sentenza Num. 8725 rigetta il ricorso.

Soluzione:

La ricorrente ipotizza l’invalidità dell’operata ripartizione della spesa di adeguamento dei garages alla normativa antincendio sul presupposto che, essendo tale spesa attinente a parti dell’edificio comuni, ed adempiendo, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi (l’incendio) che potrebbero interessare l’intero edificio condominiale. Quindi,  la spesa in questione doveva essere posta a carico di tutti i condòmini in proporzione al valore della quota di ciascuno.

Tale assunto è errato in quanto non tiene conto del fatto che, per le spese attinenti alle parti comuni dell’edificio, il criterio di ripartizione previsto dall’art. 1123 c.c. è complesso e si articola su due principi: quello del valore della quota, stabilito dal primo comma dell’art. 1123 c.c., relativamente alle spese sulla cosa comune, che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini; quello dell’uso, stabilito dal secondo comma della stessa norma, relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condòmini in maniera diversa. Sulla base di tale secondo principio, quindi, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune.

Il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio siano state eseguite sulle corsie e sulle rampe dei tre piani delle autorimesse, nonché su altre parti condominiali, se consente di affermare che le spese relative sono attinenti a cose comuni, non comporta che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condomini, dal momento che traevano specifica utilità i proprietari delle autorimesse, i quali usano i locali fonte di pericolo.

In tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un’unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto il titolare dell’usufrutto risponde delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria, mentre sono a carico del nudo proprietario quelle per le riparazioni straordinarie.

Il Tribunale di Terni ha affermato che le spese per l’adeguamento di un posto auto alla normativa antincendio costituiscono un onere relativo all’amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, e perciò rimangono a carico dell’usufruttuario.

La decisione del Tribunale ha così fatto corretta applicazione del principio interpretativo esplicitato da Cass. Sez. 2, 04/01/1969, n. 10, secondo cui il carattere di ordinarietà o straordinarietà dell’opera, va valutato considerando che spetta all’usufruttuario l’uso e il godimento del bene, sicché necessariamente si deve a lui lasciare la responsabilità e l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva, mentre si devono riservare al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.

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