È possibile cambiare amministratore prima che scada il suo mandato.

Per chiarirci le idee, diamo uno sguardo alle norme sulla durata dell’incarico di amministratore e sulla revoca.

Durata dell’incarico di amministratore

Le norme sulla durata dell’incarico di amministratore sono state modificate dalla legge di riforma del condominio (L. n. 220/2012); in particolare, mentre in precedenza sul punto l’art. 1129 c.c. prevedeva che “l’amministratore dura in carica un anno”, oggi, invece, prevede che “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata“; se prima della riforma la durata era senza dubbi di un anno, oggi è di un anno più un altro anno, salvo revoca.

Pertanto, se pensi di voler cambiare l’amministratore del tuo condominio, la prima cosa da fare è parlare con gli altri condomini per verificare se anche loro hanno la tua stessa intenzione. Solo così capirai se gli altri, come te, hanno la volontà di sostituirlo.

Laddove anche gli altri condomini volessero cambiare amministratore, la prima cosa da fare è contattare altri professionisti per chiedere preventivi. Una buona idea è anche quella di informarsi presso amici e conoscenti sugli amministratori dei palazzi nei quali abitano, e sulla loro professionalità. In questo modo, tu e gli altri condomini avrete fin da subito alcuni nominativi tra cui scegliere per la nomina del nuovo amministratore.

Se sei insoddisfatto dell’amministratore di condominio, ma tutto sommato è possibile attendere la naturale scadenza del mandato, non ti conviene far nulla. Aspetta soltanto l’assemblea convocata per la conferma dell’incarico, e in quella sede proponi la nomina di un altro professionista. Ovviamente, questo lavoro ti verrà più facile se prima avrai parlato con gli altri condomini, convincendone una buona parte della fondatezza delle tue ragioni. A questo punto, basterà semplicemente che l’assemblea nomini il nuovo amministratore.

Se invece ritieni di non poter aspettare, perché le negligenze o i cattivi comportamenti del professionista sono gravi, puoi attivarti per promuoverne la revoca prima della scadenza.

Pertanto, la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell’undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità ^:

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4.  la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta

 

 

La revoca dell’amministratore di condominio per giusta causa

La legge indica espressamente  i casi di revoca dell’amministratore condominiale per giusta causa:

• se l’assemblea non è stata convocata per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• per il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina di un nuovo amministratore;
• per la mancata esecuzione di deliberazioni dell’assemblea;
• per la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi. Potrebbe esservi un provvedimento del Giudice che obbliga il condominio a compiere determinati atti, oppure un’ordinanza del Comune che impone allo stabile un certo adeguamento. Se questi provvedimenti non vengono eseguiti, possono derivarne per i condomini conseguenze anche fastidiose. Pertanto il comportamento omissivo dell’amministratore costituisce giusta causa di revoca;
• per la mancata apertura e utilizzazione per conto corrente postale o bancario intestato al condominio, imposto dalla legge per finalità di trasparenza nella gestione del denaro;
• per aver gestito l’amministrazione secondo modalità che possono creare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• in caso di crediti insoddisfatti, per avere acconsentito alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.  Per garantire la soddisfazione di un credito, la legge prevede alcuni strumenti. Innanzi tutto l’ipoteca, che consiste in una iscrizione nei pubblici registri immobiliari, a carico del debitore e su uno o più immobili che gli appartengono; essa consente, qualora questi beni vengano pignorati, di soddisfarsi sul ricavato della vendita con preferenza rispetto ad altri creditori. Anche il pignoramento dei beni del debitore deve essere trascritto nei registri immobiliari. La cancellazione di queste formalità avviene solo nel momento in cui il credito è stato soddisfatto, per cui, se l’amministratore consente alla cancellazione in anticipo, senza che il debitore abbia ancora pagato, sostanzialmente fa gli interessi di quest’ultimo e non del condominio che amministra;
• se è stata promossa un’azione giudiziaria finalizzata alla riscossione di somme dovute al condominio,per  avere omesso di curare con diligenza l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• in caso di inosservanza di alcuni obblighi previsti dal codice civile: la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale,  dei registri dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca degli amministratori, dei registri di contabilità;
• se non rende il conto della gestione;
• per omessa comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• per omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati, che deve essere fatta al momento dell’accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell’incarico.

La giurisprudenza ha previsto una casistica molto più estesa rispetto a quella contenuta nella legge, la quale, del resto, non considera tassativo questo elenco. Ad esempio, alcune sentenze hanno affermato che le gravi irregolarità non consistono solo nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti i comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala del condominio; naturalmente essi devono avere carattere di gravità.

In altre occasioni, è stata considerata giusta causa di revoca il comportamento dell’amministratore condominiale che cerca di influenzare i risultati dell’ assemblea, sostenendo decisioni gradite soltanto ad alcuni condomini. Inoltre, è stato considerato un comportamento gravemente anomalo, giustificativo della revoca, la trasmissione ai condomini di un verbale di assemblea in cui un condomino dissenziente viene qualificato con espressioni irriguardose.

Se ritieni che nel caso che ti interessa ricorra una giusta causa di revoca, devi procedere in questo modo:

• chiedi per iscritto all’amministratore, insieme a un altro condomino, la convocazione dell’assemblea avente per oggetto la revoca dell’amministratore e la nomina di quello nuovo. Tieni presente che le vostre unità immobiliari, messe insieme, devono rappresentare almeno 1/6 del valore dell’edificio ;
• in alcuni, limitati casi, puoi chiedere la convocazione dell’assemblea anche da solo: se il professionista ha commesso irregolarità di carattere fiscale, oppure non ha aperto o utilizzato il conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
• se l’amministratore non convoca l’assemblea entro 10 giorni, potete farlo tu e l’altro condomino, oppure tu da solo se ricorre il caso di cui al punto precedente;
• dovete quindi preparare una lettera di convocazione che contenga queste indicazioni: la data di prima e seconda convocazione dell’assemblea condominiale, con i relativi orari; il luogo in cui si svolgerà l’assemblea; un ordine del giorno in cui si adoperi l’ espressione” revoca dell’amministratore e nomina di un nuovo amministratore”; la tua sottoscrizione e quella dell’altro condomino che si è attivato insieme a te, oppure tua soltanto se a convocare l’assemblea sei tu, nei casi in cui ciò è consentito;
• questa convocazione deve essere recapitata a mezzo raccomandata a tutti i condomini proprietari almeno 5 giorni prima della data prevista per la prima convocazione. Fai bene attenzione  perché tra i tuoi vicini possono esservi delle persone che in effetti non hanno titolo di proprietà sull’ appartamento nel quale abitano: pensiamo ai locatari, a persone che vivono in una casa semplicemente grazie a un comodato d’uso, a parenti stretti degli intestatari degli appartamenti. Quindi in caso di dubbio, ti conviene prima assumere informazioni su chi sia il reale proprietario dell’appartamento, allo scopo di non commettere errori che possano poi invalidare l’assemblea condominiale;.
• il giorno dell’assemblea, occorre prima di ogni cosa verificare che sia stato raggiunto il quorum costitutivo. Con questa espressione si intende il numero di persone presenti necessario perché l’assemblea sia valida. Se il quorum è stato raggiunto, si procederà all’assemblea. In prima convocazione dovranno essere presenti tanti condomini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio (secondo le tabelle millesimali) e la maggioranza dei condomini stessi; in seconda convocazione basterà che i presenti rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei condomini ;
• sia che l’amministratore si presenti all’assemblea, sia che non si presenti, si procederà regolarmente, eleggendo un presidente e un segretario;
• si esamina l’ordine del giorno, si mette a verbale la discussione, e si passa alla votazione della revoca; la maggioranza necessaria, se si delibera in prima convocazione, è della maggioranza dei presenti, che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio; in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno metà dei millesimi dell’edificio;
• si mette quindi a verbale il risultato della votazione, e si passa ad esaminare i vari preventivi di altri studi di amministrazione; anche la nomina del nuovo amministratore deve avvenire con le medesime maggioranze;
• una volta conclusa l’assemblea, bisogna informare tutti i condomini, anche quelli assenti, della deliberazione assembleare, inviando loro il verbale con ogni mezzo che ne assicuri il recapito. Questa formalità è di fondamentale importanza, perché i condomini assenti o dissenzienti hanno diritto a impugnare il verbale;
• una copia dello stesso verbale deve essere inviata, sempre con ogni mezzo che ne garantisca il recapito, al nuovo amministratore incaricato, perché punto questi così potrà prendere contatti con l’amministratore revocato per procedere al passaggio di consegne.

Se hai fatto un buon lavoro preliminare, non dovrebbero esservi problemi a raggiungere le maggioranze necessarie per revocare l’amministratore condominiale e nominare quello nuovo.

Se invece l’assemblea decide di mantenere in carica l’amministratore, il condomino può comunque ricorrere all’autorità giudiziaria per far valere le proprie ragioni. Ovviamente deve essere in grado di dimostrare la sussistenza di una delle ipotesi di giusta causa di revoca. In caso di accoglimento della sua domanda, il condomino ha diritto al rimborso delle spese legali sostenute da parte del condominio, il quale a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore.

La revoca dell’amministratore di condominio senza giusta causa

L’assemblea può procedere, con analoghe modalità (tranne che per quello che riguarda la convocazione da parte di un solo condomino) alla revoca dell’amministratore di condominio, anche se non ricorre un’ipotesi di giusta causa. Quindi, se il professionista non ti soddisfa, puoi adoperarti perché venga revocato; non hai però la possibilità di chiedere la convocazione tu da solo, perché non vi sono situazioni di grave irregolarità nell’amministrazione che lo giustifichino.

Sarà quindi difficile che gli altri condomini si convincano a prendere questa decisione; anche perché la revoca dell’amministratore senza giusta causa non è priva di conseguenze. Infatti, come pure precisato in una sentenza dalle Sezioni Unite della Cassazione, il contratto tra il condominio e l’amministratore si può qualificare come mandato oneroso. In questo tipo di contratto, la revoca fatta prima della scadenza del termine obbliga il mandante a risarcire l’amministratore.