Il termine Supercondominio viene utilizzato per riferirsi ad una pluralità di edifici che hanno delle parti comuni tra loro, come ad esempio un giardino, un cortile, una zona verde, un parcheggio, cancelli, impianti di illuminazione ecc. Avremo un Supercondominio tutte le volte che una pluralità di edifici, distinti, pur essendo autonomi, condividono tra loro determinati beni o servizi. Dobbiamo parlare di un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomìni che lo compongono e si costituisce autonomamente, a prescindere da una specifica volontà, semplicemente per la presenza di più fabbricati che abbiano in comune beni o servizi. Essendoci bene e/o servizi in comune, spetta a ciascun condòmino la titolarità di una quota sulle parti comuni. Significa che ogni condòmino pagherà, in percentuale, gli oneri condominiali per la manutenzione delle parti in comune e la loro gestione. Di fondamentale importanza sono le tabelle millesimali, strumento previsto dalla legge per rendere possibile la ripartizione delle spese tra tutti i partecipanti al condomìnio e per il corretto funzionamento dell’assemblea condominiale. Con l’introduzione della legge di riforma del Condominio n.220/2012 (art 117 bis c.c.) la Suprema Corte di Cassazione ha sancito l’applicabilità della normativa condominiale anche al Supercondominio, ovvero i principi e le disposizioni dettate dal Codice Civile in tema di Condominio si applicano anche al supercondominio. Di conseguenza, il Supercondominio deve necessariamente avere: Codice fiscale, Regolamento, Tabelle millesimali, Amministratore, Assemblea, Rappresentante, Conto corrente.
Codice fiscale. L’ Agenzia delle Entrate nella circolare n.7/E del 7 Febbraio 2007, stabilisce che il supercondominio è obbligato a chiedere un proprio codice fiscale nel momento in cui si realizzano atti di gestione autonomi dei beni comuni che richiedono adempimenti (emissione ricevute, ritenute d’acconto ecc.) da intestare al supercondominio, sarà obbligatorio che venga richiesta l’attribuzione di un proprio codice fiscale.
Regolamento. Ogni edificio con almeno 11 condòmini è tenuto ad avere un proprio regolamento condominiale. Scopo del regolamento è disciplinare la vita del condominio e, in particolare, l’uso delle parti comuni e dei relativi servizi, la ripartizione delle spese condominiali, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione. Per l’approvazione del regolamento, l’ assemblea deve: costituirsi con almeno la partecipazione dei condomini che rappresentano almeno la metà dei millesimi dell’edifico (cosiddetto quorum costitutivo); votare con il consenso di almeno la maggioranza dei presenti in assemblea (cosiddetto quorum deliberativo)
Tabelle millesimali. Per la ripartizione delle spese è necessario avere delle tabelle millesimali. Le tabelle millesimali sono un documento allegato al regolamento di condominio, sono obbligatorie
solo quando il numero dei condòmini è superiore a dieci ed ogni condomino può prendere l’iniziativa per la loro formazione. Per la loro approvazione sono sufficienti le maggioranze indicate nell’art. 1136 c.c. secondo comma,(vale a dire la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 500 millesimi).
Amministratore. L’assemblea del supercondominio deve nominare un amministratore, e non (come spesso avviene) attribuire compiti agli amministratori dei singoli condomìni, i quali possono esercitare i poteri previsti dalla legge solo con riferimento all’edificio condominiale cui sono preposti. I poteri dell’amministratore del supercondominio sono i medesimi dell’amministratore classico e riguardano solo i beni del supercondominio.
Assemblea. A seconda del numero dei condòmini del supercondominio, l’assemblea può avere una differente composizione. Fino a sessanta condòmini nessuna differenza rispetto all’assemblea tradizionale. Da sessantuno condòmini, ogni singolo condomìnio dovrà nominare un proprio rappresentante che partecipi all’assemblea del supercondominio (art 67 delle disp. Att. Cod.civ). Di conseguenza solo nel supercondominio con più di sessanta condòmini partecipano solo i rappresentanti dei singoli condominìni, essi possono deliberare per la gestione ordinaria delle cose comuni e per la nomina e revoca dell’amministratore (delibere solo per la gestione ordinaria)
Rappresentante. L’art. 67 delle disposizioni di attuazione del c.c. sancisce che quando i partecipanti al condominio sono più di sessanta, ogni condòminio deve nominare un suo rappresentante secondo le regole dell’art. 1136, quinto comma del codice civile. Costui, parteciperà alle assemblee del supercondominio per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore. Quindi in caso di più di sessanta condomini si avrà un’ assemblea ristretta con i soli rappresentanti di ciascun condomìnio.
Conto corrente. Tutti i flussi finanziari del Supercondominio (sia in entrata che in uscita) devono obbligatoriamente transitare attraverso un apposito conto corrente intestato allo stesso supercondominio.
Normativa di riferimento: Art 1117 c.c.. art 1117 bis c.c., art 1136 c.c.,art. 1138 c.c., art. 61 disp.att.c.c., art. 67 disp.att.c.c.
l’amministraatore del supercondominio quanto tempo dura in carica ?
La normativa di riferimento è sempre la stessa. Ai sensi dell’art. 1129 decimo comma del codice civile, l’incarico dell’ amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
Buongiorno gentile avvocato Gianpaolo Aprea,
ho trovato su Internet e letto con molto interesse questo suo articolo sul Supercondominio.
Provo a proporle due quesiti e beninteso non do per scontata la gratuità del suo importante parere, quindi nel caso mi faccia sapere tramite e-mail.
1° Quesito
Il nostro amministratore non ha convocato l’assemblea del supercondominio tramite raccomandate o e-mail, ma ha disposto la data dell’assemblea con il rappresentante eletto durante l’assemblea annuale del condominio. Quindi di fatto chi non era presente all’assemblea ha saputo dell’assemblea del supercondominio solo a verbale ricevuto. E’ corretto?
2° Quesito
Ho chiesto al mio amministratore il regolamento del supercondominio (anche per verificare quanto sopra) ma lui mi ha risposto che non è necessario e che il supercondominio deve attenersi solo alle regole del codice civile senza necessità di un regolamento. E’ corretto?
La ringrazio molto e confido in una sua risposta pubblica o privata come detto sopra.
Cordiali saluti
Paolo Mugnoli
Gentile Paolo
Dobbiamo distinguere i condomini con più di 60 partecipanti da quelli con meno di 60 partecipanti
Se il numero dei partecipanti è inferiore a 60, si applicano le regole ordinarie, e cioè si convocano tutti i singoli proprietari nel caso di assemblea avente per oggetto questioni di ordinaria e straordinaria amministrazione; possono partecipare all’assemblea tutti i singoli proprietari
Se il numero dei partecipanti è maggiore di 60, si applicano regole diverse a seconda dell’oggetto dell’assemblea.
Nel caso di assemblea vertente su materie di ordinaria amministrazione o la nomina dell’amministratore, il singolo edificio deve nominare un rappresentante comune. Solo a quest’ultimo viene notificato l’avviso di convocazione e solo costui può partecipare all’assemblea.
Se l’assemblea verte su materie di straordinaria amministrazione, si applicano le regole ordinarie di convocazione.
Il rappresentante del condominio viene eletto con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
Il legislatore non ha enucleato regole particolari circa chi possa ricoprire il ruolo di rappresentante, circa la durata della sua carica e circa il suo compenso. Il ruolo di rappresentante può essere assunto da chiunque, sia proprietario sia non, con la sola eccezione dell’amministratore condominiale il quale non può avere alcuna delega in assemblea.
Per quanto riguarda la seconda domanda, occorre evidenziare che il regolamento di condominio contiene un insieme di regole che tutti i condomini devono rispettare; si può anche considerare come la «legge interna del condominio. Il regolamento contiene le regole relative all’amministrazione, all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese e ai diritti e agli obblighi di ciascun condomino sulle parti comuni
Buongiorno Pregiatissimo Avvocato,
sono tornato sul sito e ho visto l’immediato, dedicato e dettagliato parere.
Forse l’ultima frase è saltata per mancanza di spazio, ma la sua consulenza è chiara e davvero precisa.
La ringrazio infinitamente, sono a debito, mi faccia sapere.
Davvero grazie e complimenti.