Il condominio che installa un ponteggio inutilizzato per oltre un anno davanti alle vetrine, deve risarcire il commerciante.

Il condominio che installa un ponteggio inutilizzato per oltre un anno davanti alle vetrine, deve risarcire il commerciante.

Le ripercussioni negative sugli esercizi commerciali dei ponteggi montati per necessità e per durata ragionevole costituiscono, per così dire, un danno non risarcibile, al contrario è ingiusto il danno cagionato per il mantenimento di un ponteggio “inerte” per oltre un anno.

Il Condominio che ha mantenuto a lungo il ponteggio inattivo, scegliendo di sacrificare e ledere la posizione dell’attività commerciale, deve rispondere di tale scelta. La decisione, infatti, del Condominio di non avviare in tempi ragionevoli i lavori edili si configura, nei confronti del commerciante, come scelta negligente, in quanto contraria all’ordinaria diligenza esigibile da un Condominio nell’eseguire l’attività di manutenzione delle cose comuni e nel contenere i disagi per condomini e inquilini dello stabile; pertanto, dei connessi danni-conseguenza patiti dall’attività imprenditoriale deve rispondere il Condominio ai sensi dell’art. 2043

Questa principio è stato reso dal Tribunale di Milano,  con la sentenza n. 5904 del 6 Luglio 2021.

Il fatto. Un bar pasticceria, dopo aver allegato di essere conduttrice di un locale ad uso commerciale e che dal marzo 2016 al gennaio 2018 un ponteggio sulla facciata condominiale impedì la visibilità del locale e delle vetrine, conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Milano il Condominio chiedendone la condanna al risarcimento del danno patrimoniale patito in conseguenze dell’asserita illecita protrazione ingiustificata del ponteggio, quantificato in circa 45.000 euro. Si costituiva il Condominio, chiedendo il rigetto delle avversarie domanda.

La sentenza. Secondo il Tribunale di Milano la domanda di parte attrice è fondata e l’eccezione del convenuto di difetto di legittimazione passiva per estraneità al rapporto locatizio dell’attrice è inconferente.

Certamente, eventuali ostacoli al pieno godimento della res locata possono incidere sul rapporto contrattuale tra locatore e conduttore e legittimare quest’ultimo alla riduzione del canone e al risarcimento del danno, ma ciò attiene appunto al rapporto contrattuale tra locatore e conduttore.

Ciò non significa certamente che il conduttore non possa agire contro il terzo che gli abbia, con la sua condotta illecita, procurato un danno e gli impedisca appieno di godere del bene.

Del resto lo stesso art. 1585 comma 2 c.c. consente al conduttore di agire in nome proprio contro i terzi in reazione alle molestie di mero fatto (cfr. Cass. 25219/2015). Orbene, è sostanzialmente pacifico tra le parti che a marzo 2016 il Condominio eresse un ponteggio sulla facciata esterna dell’edificio così riducendo significativamente la visibilità delle vetrine e del negozio dell’attrice.

È altrettanto pacifico che i lavori edili iniziarono soltanto nel maggio 2017 e si conclusero nel gennaio 2018 con lo smontaggio del ponteggio. È dunque ammesso dal convenuto che da marzo 2016 a maggio 2017 il ponteggio è stato mantenuto senza, tuttavia, che alcuna opera edile venisse effettuata, a causa di una controversia insorta con l’impresa appaltatrice.

Il Tribunale ritiene che tale condotta si configuri parzialmente come illecita e abbia recato un danno ingiusto al diritto dell’attrice di esercitare con profitto la propria attività imprenditoriale e di godere appieno dell’immobile occupato.

Il mantenimento, del ponteggio per circa 13 mesi senza l’esecuzione di alcuna opera è una condotta non giustificata e peraltro contrastante altresì con le ragioni di urgenza dell’intervento edile. Mentre le ripercussioni negative sugli esercizi commerciali dei ponteggi montati per necessità e per durata ragionevole costituiscono, per così dire, un danno iure datum non risarcibile, è ingiusto il danno cagionato per il mantenimento di un ponteggio “inerte” per oltre un anno.

Tale ingiustificata e irragionevolmente lunga condotta, infatti, supera il limite di tollerabilità delle altrui condotte, connaturato al dovere di solidarietà di cui all’art. 2 Cost., divenendo contra ius.

Il Condominio, nel mantenere inattivo il ponteggio a lungo ha evidentemente scelto di sacrificare e ledere la posizione dell’attrice e degli effetti negativi di tale scelta il Condominio stesso deve rispondere.

La decisione, infatti, del Condominio di non avviare in tempi ragionevoli i lavori edili si configura, nei confronti dell’attrice, come scelta negligente, in quanto contraria all’ordinaria diligenza esigibile da un Condominio nell’eseguire l’attività di manutenzione delle cose comuni e nel contenere i disagi per condomini e inquilini dello stabile; pertanto, dei connessi danni-conseguenza patiti dall’attrice deve rispondere il Condominio ai sensi dell’art. 2043 c.c.

In ordine alla quantificazione del danno, emerge che la presenza di un ponteggio è infatti causa altamente prevedibile, di un minor afflusso di clienti, che in parte verosimilmente passeranno altrove, in parte non vedranno l’esercizio commerciale, in parte potrebbero non desiderare intrattenersi in un luogo a visibilità e luminosità ridotta.

Il Tribunale ritiene che debba necessariamente procedersi ad una liquidazione equitativa; e tenuto conto dei dati di bilancio, dell’aumento delle perdite, della durata della condotta illecita del Condominio (circa 13 mesi) e di tutte le circostanze di causa, il Tribunale ritiene congruo quantificare il danno nella somma di 15.000 euro.

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