Quando il terrazzo a livello di una abitazione  è condominiale.

Quando il terrazzo a livello di una abitazione  è condominiale.

La seconda sezione civile della Cassazione nella sentenza 27363/21 dell’8 ottobre, ha affermato che il terrazzo a livello di una abitazione è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo. Intendendosi per titolo gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini.

La vicenda:

VC conveniva in giudizio la condomina DA ed MZ, chiedendo al Tribunale di Roma di accertare la natura condominiale del terrazzo posto a livello dell’abitazione dei convenuti e di due locali adibiti a stenditoio; nonché di ordinare la riduzione in pristino dei locali e di condannare l’occupante al risarcimento del danno.

La convenuta presentava domanda riconvenzionale chiedendo l’accertamento della natura pertinenziale del terrazzo a livello rispetto all’immobile di sua proprietà, o comunque l’intervenuto usucapione. Il Tribunale accoglieva la domanda della ricorrente accertando la natura condominiale degli immobili.

La Corte d’Appello ha poi respinto l’impugnazione e si è giunti così in Cassazione

Parti comuni dell’edificio. (art. 1117 c.c)

Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, tra cui anche i tetti ed i lastrici solari, insieme al suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo

Definizione di Terrazzo a livello.

Per terrazzo a livello si intende, secondo la definizione comune offerta da dottrina e giurisprudenza, una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo stesso piano di altri, costituendone parte integrante strutturalmente e funzionalmente, che può esplicare anche parziali funzioni di copertura dei piani sottostanti, sia di proprietà esclusiva che di uso comune ma che è destinata soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all’appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all’aperto. (cfr. Cass. n. 8394 del 18/8/1990).

Decisione:

La ricorrente in Cassazione lamenta che il collegio di merito avrebbe erroneamente ravvisato la natura condominiale del terrazzo e degli annessi locali, oggetto di causa, in assenza della prova della loro effettiva destinazione all’uso comune.

La Suprema Corte, nel respingere la domanda, ha affermato che in tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’articolo 1117 cod. civ., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano. Pertanto, il lastrico solare è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini. Non basta, quindi, ha concluso la Cassazione, che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo, come è avvenuto nel caso di specie, ma occorre che essa risulti dagli atti di acquisto degli altri condomini o dal regolamento condominiale che essi abbiano espressamente accettato in occasione del loro acquisto. In difetto di tale prova, la presunzione di condominialità spiega piena efficacia.

Circa l’usucapione

La Suprema Corte precisa che nel giudizio di secondo grado, è stato affermato che nel titolo di acquisto, l’immobile era descritto come un appartamento composto da una camera, cucina e bagno, senza far alcun riferimento al terrazzo e pertanto ha ritenuto non si potesse configurare l’usucapione decennale previsto dall’art. 1159 c.c., né è stata fornita la prova che fosse maturato il ventennio per l’usucapione ordinaria.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso e condannato alle spese la ricorrente.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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