Vietato aprire un varco nel muro divisorio volta a collegare locali di proprietà esclusiva ubicati in due diversi condominii
Fatto: Il Tribunale di Napoli, nel definire una lite fra condomini, ha accertato la realizzazione di opere su parti comuni (muro perimetrale a confine e “platea”). La convenuta aveva posto in collegamento la sua proprietà esclusiva e la stessa parte comune con una sua proprietà individuale esterna al condominio.
Il giudice di primo grado ha ravvisato in ciò la violazione dell’art. 1102 c.c. e ha perciò condannato la convenuta alla demolizione. La Corte d’appello, ha dichiarato inammissibile, l’appello.
Si ricorreva in Cassazione.
Decisione: L’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale eseguiti da uno dei condòmini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini.
Non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, primo comma c.c..
Nello stesso tempo è stato chiarito che i muri perimetrali di un edificio condominiale sono destinati al servizio esclusivo dell’edificio di cui costituiscono parte organica.
Per tale loro funzione e destinazione possono essere usati dal singolo condomino solo per il miglior godimento della parte di edificio di sua proprietà esclusiva. Ma non possono essere utilizzati, senza il consenso di tutti i condòmini, per l’utilità di altro immobile di sua esclusiva proprietà non facente parte del condominio. Ciò implicherebbe la costituzione di una servitù in favore di un bene estraneo al condominio.
Di conseguenza, il tribunale ha fatto bene, a riconoscere la violazione dell’art. 1102 c.c.
Ha riconosciuto che si trattava di modificazioni di cose comune fatte per porre in collegamento la proprietà condominiale con altro immobile di esclusiva proprietà della convenuta.
Non essendo affatto necessaria l’ulteriore indagine, per accertare quali facoltà di uso fossero state impedite, in concreto, agli altri condòmini.
Una siffatta, ulteriore, indagine deve essere compiuta dal giudice solo nella ipotesi in cui il singolo condomino abbia compiuto un’utilizzazione particolare della cosa comune, rivolta al miglior godimento della parte di edificio di sua proprietà esclusiva, mentre nella specie si trattava di opere ridondanti a vantaggio di proprietà esclusiva esterna al condominio.
Principio di diritto. La Suprema Corte sez. 2 con l’Ordinanza Num. 1619 del 19 gennaio 2022 ha stabilito che è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii.
In quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condòmini.
