Vendita immobiliare e parti comuni

Vendita immobiliare e parti comuni

La Corte di Cassazione, sez. 2, con la sentenza n. 1610 pubblicata il 26 gennaio 2021, ha stabilito che la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unità immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni è nulla poiché, mediante la stessa, s’intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti che è, invece, vietata dall’art. 1118 c.c.

Il Fatto: Il tribunale di Udine, respingeva la domanda con la quale i ricorrenti, avevano chiesto di dichiarare la nullità della clausola – contenuta nel contratto di vendita, secondo la quale, nelle porzioni immobiliari compravendute, non era compresa la quota del 50% del cortile e della centrale termica. Veniva proposto appello sul fatto, che la centrale termica e il cortile, erano stati considerati come beni comuni e, come tali, inalienabili senza il consenso di tutti i comproprietari.

La corte d’appello, ha rigettato l’appello ed ha, ritenuto che il cortile comune non poteva essere stato trasferito in ragione dell’espressa dichiarazione di riserva e del noto principio per cui nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet per cui la proprietà del cortile è e resta comune. La corte ha aggiunto che la clausola era valida perché gli appartamenti del fabbricato, tra i quali quello venduto, hanno un’autonoma consistenza, con accesso al fronte strada e, pertanto, il cortile condominiale interno non avrebbe svolto, alcuna funzione all’uso ed al godimento delle singole unità, pertanto possono essere cedute separatamente, con la conseguenza che, in tal caso, la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. risulta superata dal titolo. Veniva proposto ricorso in cassazione.

La Cassazione, ha accolto il ricorso e, per l’effetto, ha cassato la sentenza impugnata rinviando, per un nuovo esame, alla Corte di appello di Trieste.

I ricorrenti, hanno censurato la sentenza impugnata con quattro motivi.

Con il primo motivo hanno evidenziato che la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unità immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni, è nulla, poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti, vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c..

Con il secondo motivo, i ricorrenti, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che il cortile comune non può essere stato trasferito in conseguenza del noto principio per cui nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet. (non si può trasmettere ad altri un diritto che non si ha o un diritto più ampio di quello che si ha).

Con il terzo motivo, i ricorrenti, hanno sottolineato che la corte d’appello, ha erroneamente escluso il cortile come un bene comune necessario ed essenziale per il godimento delle singole unità solo perché gli appartamenti al secondo piano sono dotati di ingresso sul fronte strada, non avendo considerato che gli stessi godono del cortile anche per la sua funzione di dare aria e luce.

Con il quarto motivo, i ricorrenti, hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la corte d’appello ha ritenuto che la proprietà del cortile è e resta  un bene comune, e non può essere lasciata una percentuale del 50%, al venditore estraneo al condominio residenziale.

Secondo la Suprema Corte i motivi esposti dai ricorrenti, sono fondati.

In effetti, la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un’unità immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni è nulla poiché, mediante la stessa, s’intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti che è, invece, vietata dal capoverso dell’art. 1118 c.c. (Cass. n. 20216 del 2017; Cass. n. 1680 del 2015; Cass. n. 6036 del 1995; Cass. n. 3309 del 1977).

D’altra parte, la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per incorporazione fisica, legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione, esista tra di essi un vincolo di indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l’esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive: solo se i primi siano semplicemente funzionali all’uso e al godimento delle singole unità, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cass. n. 12128 del 2004).

La cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle cose comuni è, dunque, vietata, ai sensi dell’art. 1118 c.c.solo in caso di condominialità “necessaria” o “strutturale“, per l’incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l’individibilità dei beni condominiali per l’esistenza delle proprietà esclusive, non anche in caso di condominialità solo “funzionale” all’uso e al godimento delle singole unità, che possono essere, quindi, cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cass. n. 18344 del 2015).

La corte d’appello, ritenendo valida la clausola che ha riservato al venditore la quota pari al 50% della proprietà del cortile interno al fabbricato sul fatto che “gli appartamenti hanno un’autonoma consistenza, con accesso al fronte strada” senza verificare  se tale cortile, al momento della costituzione del condomino, era divenuto o meno, un bene oggetto di proprietà comune tra i proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, ed, in caso positivo, se tale cortile è inscindibile rispetto alle porzioni di proprietà esclusiva per effetto d’incorporazione fisica ovvero d’essenzialità funzionale, si è, quindi, posta in contrasto con i principi precedentemente esposti.

In conseguenza di ciò, il ricorso è stato accolto e la sentenza impugnata, e per l’effetto, cassata con rinvio, per un nuovo esame, alla corte d’appello di Trieste.

2 Comments
  1. Salve Avvocato! chiedo un’informazione.
    Vivo in un parco di 8 appartamenti non ancora registrati come “condominio”. Uno dei proprietari ha venduto il suo appartamento ma prima di farlo ha frazionato il cortile e venduto anche un posto auto insieme all’appartamento. Tutto ciò all’oscuro degli altri comunisti. Poteva farlo? Occorreva un’assemblea anche in assenza di “condominio”?

  2. Salve Avvocato! chiedo un’informazione.
    Vivo in un parco di 8 appartamenti non ancora registrati come “condominio”. Uno dei proprietari ha venduto il suo appartamento ma prima di farlo ha frazionato il cortile e venduto anche un posto auto insieme all’appartamento. Tutto ciò all’oscuro degli altri comunisti. Poteva farlo? Occorreva un’assemblea anche in assenza di “condominio”?

Leave a reply

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.