Al superbonus 110% ed al bonus facciate 90%, si associa spesso il termine cappotto termico quale intervento trainante che consente di poter realizzare altre opere

Cappotto termico. Maggioranze, ripartizione delle spese e abusi edilizi. Tutto quello che dobbiamo sapere

I lavori di ristrutturazione edilizia nei condomini, grazie alle agevolazioni fiscali, sono oramai richiesti da quasi tutti i condòmini. Al superbonus 110% ed al bonus facciate 90%, si associa spesso il termine cappotto termico quale intervento trainante che consente di poter realizzare altre opere.

Definizione. Il cappotto termico è un rivestimento isolante che si applica internamente o esternamente agli edifici, realizzando un isolamento termico ed acustico con un rilevante risparmio energetico.

Quali sono le maggioranze per approvare i lavori?   Per realizzare questi lavori è, comunque, necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale a maggioranza semplice, cioè l’approvazione deve avvenire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

La Legge 126/2020 di conversione del DL 104/2020,  prevede  infatti che le deliberazioni condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici e dei relativi finanziamenti, nonché le deliberazioni per decidere di usufruire delle detrazioni fiscali sotto forma di crediti di imposta o sconti sui corrispettivi, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Inoltre, si stabilisce che, anche in assenza di espressa previsione nel regolamento condominiale, la partecipazione all’assemblea può avvenire anche in videoconferenza.

Appare evidente come il legislatore, al fine di far compiere tali lavorazioni di riqualificazione energetica ed antisismica ha abbassato la soglia ad un terzo del valore del condominio per rendere più facile l’approvazione dei lavori. Normalmente, per approvare questo tipo di lavori straordinari, la maggioranza deve rappresentare almeno due terzi del valore complessivo del condominio in prima e in seconda convocazione.

Bisogna quindi distinguere il caso di approvazione dei lavori superbonus (approvazione con maggioranza ridotta), dai lavori tradizionali che possono ricadere sul decoro architettonico delle facciate, che invece costituiscono innovazione e non hanno alcun collegamento con il risparmio energetico, ma riguardano esclusivamente l’estetica del fabbricato.

Ripartizione spese. La ripartizione delle spese per i “cappotti termici” devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai loro millesimi di proprietà. Difatti, il primo comma dell’art. 1123 c.c. specifica che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione“.

Ebbene, siccome le facciate rientrano tra le parti comuni dell’edificio la ripartizione delle spese va ripartita in base ai millesimi di proprietà.

Cappotto termico parziale, la spesa va ripartita tra tutti i còndomini. La Corte di Appello di l ’Aquila con la sentenza n. 1551/2020 ha stabilito che laddove si decida di proteggere solo una parte delle mura perimetrali di un edificio con cappotto termico, (la parte più esposta agli eventi atmosferici) la spesa va ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. La Corte d’Appello giunge a questa decisone in quanto il cappotto termico pur essendo parziale riguarda parti comuni dell’edifico ed ha come scopo proteggere l’intero stabile condominiale garantendone l’isolamento termico e contribuendo al risparmio energetico generale

Il problema del restringimento dei balconi. Una recente sentenza del Tribunale di Roma la n. 17997 del 16 dicembre 2020, ha dichiarato nulle delle delibere adottate dall’assemblea che approvavano la realizzazione del cappotto termico senza provvedere ad un previo esame tecnico di fattibilità. Difatti nel caso di specie, la realizzazione del cappotto termico con l’istallazione di pannelli isolanti e con spessore variabile determinava la lesione del diritto di proprietà di alcuni còndomini in quanto andava ad incidere sulla riduzione del piano di calpestio dei balconi riducendone la superfice utile

Abusi edilizi. Molti condomini si stanno chiedendo, se è possibile in presenza di abusi edilizi sulle parti comuni realizzare un cappotto termico e accedere alle detrazioni fiscali del 110% previste dal Decreto Rilancio.  Il comma 13 ter dell’articolo 119 del Decreto Rilancio prevede che nel caso di interventi sulle parti comuni che beneficiano del Superbonus, lo stato legittimo dell’immobile deve essere asseverato con riferimento alle parti comuni dell’edificio interessato dagli interventi e non con riguardo alle singole unità immobiliari. Pertanto, l’abuso edilizio sulle parti comuni non frena la detrazione fiscale, ma blocca l’intervento a monte, difatti alcun tecnico potrà mai asseverare sotto la sua responsabilità l’inizio di un intervento se non c’è conformità.