Con atto di citazione, ritualmente notificato, un condòmino evocava in giudizio innanzi al Tribunale di Roma, il suo Condominio esponendo che l’assemblea aveva deliberato sull’approvazione del rendiconto 2017 (punto 7 o.d.g.) e sulla nomina dell’amministratore (punto 9 o.d.g.). Al consuntivo però non era allegato il registro di contabilità, ma vi era solo un rendiconto gestionale dal quale non era possibile evincere tutti gli incassi e tutti i versamenti effettuati per data e pertanto doveva ritenersi nullo.
Per quanto riguarda la nomina dell’amministratore anche questa doveva ritenersi nulla, perché l’amministratore non aveva indicato il proprio compenso né prodotto i titoli abilitativi annuali. Ciò esposto, parte attrice chiedeva all’adito Tribunale di “dichiarare la nullità insanabile dei punti all’o.d.g. 7 – 9 deliberati nell’ assemblea .
Il Condominio si costituiva in giudizio, specificando che si era tenuta una nuova assemblea che aveva proceduto a ratificare la precedente delibera di approvazione del rendiconto e ad approvare specificamente il registro di contabilità. Ha altresì ratificato la nomina (rectius conferma) dell’amministratore “come da proposta approvata”.
Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 2620 del 2021, dichiarava cessata la materia del contendere, valutava le questioni solo ai fini della decisione sulle spese, e soprattutto confermava che l’amministratore di condominio deve presentare all’assemblea il registro di contabilità quale parte essenziale del rendiconto ed è obbligato alla formazione periodica.
Ebbene, riguardo alla carenza del registro di contabilità, il Tribunale osserva che in effetti tale registro, la cui tenuta è obbligatoria per legge, costituisce un componente necessario del bilancio consuntivo (v. art. 1130 bis c.c.) e non era stato portato in assemblea per l’approvazione (a ciò, infatti, l’amministratore ha provveduto solo in occasione della successiva assemblea di ratifica del 15/02/2019).
Mentre la documentazione giustificativa del rendiconto non deve necessariamente essere portata in assemblea e i condòmini hanno diritto di esaminarla su richiesta, eventualmente attivandosi per consultarla presso lo studio dell’amministratore, il registro di contabilità invece è parte essenziale del rendiconto che l’amministratore deve presentare all’assemblea; se non è trasmesso in copia con gli avvisi di convocazione deve, quantomeno, essere presente nel momento in cui i condomini sono chiamati ad approvare il consuntivo.
In difetto, l’eventuale delibera approva un rendiconto incompleto ed è, perciò solo, annullabile. Di conseguenza, vi è un obbligo cui l’amministratore deve adempiere presentando all’assemblea un rendiconto completo di tutte le sue parti (oggi previste dall’art. 1130 bis c.c. con un’elencazione precisa che non lascia dubbi sulla necessarietà di ogni singolo componente); obbligo cui corrisponde il diritto dei condomini a vedersi esibiti in sede assembleare tutti i documenti da approvare, compreso il registro di contabilità, senza doversi recare presso lo studio dell’amministratore per verificarne l’esistenza e la regolarità (con il rischio, tra l’altro, che, successivamente all’assemblea ed all’approvazione del rendiconto, il registro stesso, non presentato ai condomini, possa subire modifiche).
Venendo alla delibera di conferma dell’amministratore, essa era contestata per il fatto che l’amministratore non aveva indicato il proprio compenso né prodotto i titoli abilitativi annuali. Si osserva, al riguardo, che la delibera impugnata ha confermato l’amministratore nella sua carica che già rivestiva; se è vero che in base al comma 14° dell’art. 1129 c.c. l’amministratore “all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”, occorre evitare interpretazioni eccessivamente formalistiche.
La disposizione va interpretata in conformità alla sua ratio, finalizzata ad evitare che i condòmini, durante il mandato o alla fine di esso, si possano trovare di fronte a pretese economiche dell’amministratore non previamente concordate. Tale rischio non sembra potersi concretizzare quando l’amministratore sia stato confermato nell’incarico, dal momento che – in tal caso – si intende anche implicitamente confermato il suo compenso già noto ai condòmini, sì che essi non potrebbero essere esposti a pretese impreviste. Può ritenersi, dunque, che la “specificazione analitica” del compenso in sede di rinnovo costituisca requisito di validità della delibera solo nel caso in cui in sede di prima nomina (o comunque precedentemente al rinnovo dell’incarico) non fosse stato precisato il compenso.
Giungendo infine alle contestazioni relative ai “titoli abilitativi annuali” dell’amministratore, va evidenziato che l’art. 71 lett. g disp. attuaz. c.c. e l’art. 1129 co. 2° c.c. non richiedono che la documentazione relativa alla formazione periodica (la quale non sembra poter rientrare tra i “dati anagrafici e professionali” dell’amministratore) sia esibita all’assemblea all’atto della nomina o del rinnovo, tantomeno a pena di nullità.
In questo caso, dunque, è sufficiente il riscontro che i titoli formativi sussistessero e, in effetti, l’amministratore li aveva conseguiti, come il Condominio ha dimostrato producendo attestazioni di frequenza relative ai corsi di aggiornamento.
Questa sentenza conferma sia l’obbligatorietà del registro di contabilità quale documento nel quale devono essere annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita, documento di facile e rapida consultazione per tutti i condòmini, sia affronta anche l’importanza del requisito di professionalità, per svolgere l’incarico di amministratore di condominio, cioè quello di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale per poter assumere (e mantenere) gli incarichi di gestione.
