Parcheggio in area condominiale

Parcheggio in area condominiale

All’interno di un condominio uno degli argomenti che suscita più attenzione, è quello del parcheggio della propria auto nell’area condominiale.

Secondo l’art 1117 c.c. le aree destinate a parcheggio sono oggetto di proprietà comune  dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio. Pertanto l’uso e il godimento dei parcheggi spettano a tutti i còndomini, secondo il “principio della parità di godimento stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale impedisce che sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri

Chi ha diritto a parcheggiare?

La natura di bene comune condominiale comporta che su di esso vantano i medesimi diritti tutti i proprietari anche a prescindere dalla loro residenza. Questo vuol dire che coloro che risiedono nell’edificio condominiale, laddove i posti auto siano insufficienti a soddisfare pienamente tutti i condomini, non possono decidere di escludere dal loro godimento coloro che risiedono altrove. Da nessuna parte, infatti, si fa riferimento al criterio della residenza per poter godere dei posti auto condominiali. Casomai, se l’appartamento è dato in affitto a terzi, saranno locatore e conduttore a contendersi il posto e a decidere come ripartire tra di loro il diritto a utilizzare l’area condominiale adibita a parcheggio.

 È possibile assegnare un posto auto per sempre a un condòmino?

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 11034/2016 del 27.06.2016 ha stabilito che l‘assemblea di condominio non può assegnare, in via esclusiva e a tempo indeterminato, uno o più posti auto a determinati condòmini.  Si tratta infatti di beni comuni, sui quali è vietata ogni limitazione all’uso e al godimento spettante – per legge – anche agli altri condòmini sullo stesso spazio. Se, quindi, lo spazio del cortile condominiale è insufficiente ad ospitare le auto di tutti i còndomini, la regola è quella della turnazione: bisogna cioè decidere dei criteri rotatori in base ai quali tutti i condomini possono godere degli spazi per il parcheggio. Solo un regolamento approvato all’unanimità o un’assemblea votata con il voto di tutti i condomini può disporre diversamente ossia l’assegnazione in via esclusiva e nominativa ai condòmini, posti di parcheggio nell’area cortile di proprietà comune. Si tratta, in questi casi, di un’autolimitazione del proprio diritto di proprietà da parte del contitolare. Per rivedere tale accordo è dunque necessaria una nuova deliberazione dell’assemblea presa all’unanimità. L’assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito (al difuori, dunque, da ogni logica di turnazione) di posti auto all’interno di un’area condominiale è illegittima, in quanto determina una limitazione dell’uso e del godimento che gli altri condòmini hanno diritto di esercitare sul bene comune, ed anche lesiva di un uso e godimento paritario del bene

Si può vietare agli estranei o agli ospiti di parcheggiare nell’area condominiale?

L’assemblea può decidere di vietare agli estranei o agli ospiti dei condomini di parcheggiare nel cortile comune. È necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000.

 Il condòmino può dare in affitto il  posto auto a lui assegnato?

Il singolo còndomino non può decidere di affittare ad altro condòmino o ad esterni il proprio posto auto condominiale arbitrariamente. Sarà eventualmente l’assemblea condominiale ad approvare l’uso indiretto della cosa comune, come l’affitto del posto a persone esterne o ad altri còndomini.

 Si può recintare il proprio posto auto?

È possibile recintare il proprio posto auto solo se lo spazio è stato assegnato in proprietà esclusiva ai singoli condomini, ma sempre a condizione che la recinzione non impedisca ai proprietari degli spazi adiacenti di utilizzarli e non leda il decoro architettonico dell’edificio. Se invece lo spazio è stato assegnato in uso, e il regolamento non prevede altra possibilità che quella di utilizzarlo come posto auto, qualsiasi diversa modalità dev’essere autorizzata da tutti gli altri còndomini.

Usucapione del posto auto?

Qualora un condòmino dovesse rivendicare l’usucapione sul posto auto, e quindi il diritto di proprietà per aver usato sempre lo stesso parcheggio per almeno 20 anni di seguito, il giudice deve prima constatare se quest’uso è avvenuto secondo particolari forme. Non è infatti sufficiente usare il posto auto per i propri scopi ma è necessario un ulteriore comportamento: l’aver apposto sbarre, cancelli o altri impedimenti per costringere i condomini a non usufruire dello stesso spazio. Infatti le aree condominiali possono essere oggetto di usucapione solo se l’interessato pone in essere un comportamento attivo volto ad escludere tutti gli altri dal medesimo uso.

Avvocato Gianpaolo Aprea

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